El mercado residencial español continúa su consolidación con signos positivos en los indicadores principales, pero la previsión es que para el próximo 2019 se estabilicen. Esto es lo que concluye la séptima edición del informe sobre el “Mercado residencial en España” que elabora Servihabitat Trends, la plataforma de investigación y análisis del sector impulsada desde Servihabitat.
El mercado residencial español continúa su consolidación con signos positivos en los indicadores principales, pero la previsión es que para el próximo 2019 se estabilicen. Esto es lo que concluye la séptima edición del informe sobre el “Mercado residencial en España” que elabora Servihabitat Trends, la plataforma de investigación y análisis del sector impulsada desde Servihabitat.
Iheb Nafaa, Consejero Delegado de Servihabitat, destaca que “en el análisis que hemos realizado detectamos que todavía existe un recorrido de crecimiento en el mercado residencial en España para el próximo 2019, pero las subidas serán más moderadas. Nuestra previsión es que algunos indicadores, como son el precio de la vivienda o el número de viviendas iniciadas, lo harán acorde a unas perspectivas razonables y en sintonía con el contexto macroeconómico”.
Las compraventas avanzarán casi un 5% en España para 2019 y un 14,7% en Ceuta y Melilla.
Se estima que las transacciones de viviendas aumenten un 11,9% a cierre de 2018 con respecto al año anterior a nivel nacional, superando las 604.000 operaciones. Este aumento seguiría para 2019 pero de forma más leve, situándose en 4,7%, por lo que se llegarían a alcanzar las 632.000 unidades vendidas. Estos datos demuestran una dinámica de moderación general dentro de la fase ascendente del ciclo inmobiliario.
Entre los factores que contribuyen al impulso de la demanda y, por consiguiente, al crecimiento de este indicador, destacan: el buen ritmo de creación de empleo que hace aumentar la renta bruta disponible de los hogares, la concesión de forma moderada de préstamos hipotecarios por parte de las entidades financieras y el continuo interés inversor en los inmuebles junto con las rentabilidades elevadas que generan los alquileres.
En Ceuta y Melilla, el aumento de las compraventas en 2018 será del 1%, con más de 1.000 unidades vendidas. En 2019, las operaciones crecerán un 14,7%, con casi 1.200 inmuebles.
Por comunidades, Andalucía, la Comunidad de Madrid y la Comunidad Valenciana lideran el volumen de compraventas para el año que viene, bajando a cuarta posición Cataluña que en 2018 sería la segunda comunidad autónoma con mayor número de transacciones.
En cuanto a la tipología de inmuebles en España, la vivienda de obra nueva sigue con el mismo peso respecto a la de segunda mano, que se mantiene en torno al 75% de las operaciones este 2018 igual que el año anterior, según la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat. El 68,6% de los inmuebles tienen un precio inferior a los 150.000€ en España, mientras que el valor medio de las compraventas en Ceuta y Melilla está alrededor de los 153.000€ en 2018. Además, a nivel nacional, el 34,9% de las transacciones se realizan sobre viviendas de entre 61 y 90 m2. Mientras que la vivienda habitual más demandada, tanto en altura como unifamiliar adosada, dispone de 3 dormitorios y la unifamiliar aislada de 4, en el caso de la vivienda vacacional, si es en altura cuenta con 2 dormitorios y las unifamiliares adosadas y aisladas disponen de 3 dormitorios principalmente.
Si nos centramos en el tiempo medio de venta de los inmuebles en España, éste ha disminuido en casi un mes respecto el informe anterior tanto en vivienda habitual (de 7,1 a 6,1 meses) como en vivienda vacacional (de 8,0 a 7,2 meses).
Cabe destacar también que más de la mitad de los compradores de vivienda habitual (58%) en España tienen entre 36 y 45 años y el 51% de los compradores de vivienda vacacional tienen entre 46 y 55 años.
Las viviendas iniciadas en 2019 en Ceuta y Melilla descienden y las terminadas aumentan, aunque con poca variación
Si la previsión en España para este año es que se cierre con más de 94.500 viviendas iniciadas, lo que supone un incremento anual del 17%, en 2019 este indicador crecerá un 8,5% adicional, con más de 102.500 proyectos iniciados. En cuanto a las viviendas terminadas, también se prevé que aumenten casi un 17% este año, un 16,8% concretamente, y aumentarán hasta el 22,4% el que viene, momento en que se superarían las 76.900 unidades finalizadas.
La actividad en los mercados de Ceuta y Melilla no ha presentado grandes variaciones respecto a semestres anteriores, manteniendo un buen nivel de dinamismo, con las particularidades propias de estas ciudades.
La Comunidad de Madrid, Andalucía y Cataluña son las comunidades con mayor volumen de viviendas iniciadas para este año y el siguiente, con Cantabria, La Rioja y Extremadura en la cola. No obstante, en 2018, las comunidades que más crecieron porcentualmente en cuanto a proyectos iniciados fueron la Región de Murcia, Navarra y la Comunidad de Madrid y por terminados Andalucía, Aragón y las Islas Baleares.
En este ámbito de promoción se percibe una mayor actividad en las localizaciones de más población donde destacan Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga. Además, el mercado de vivienda vacacional sigue incrementado su actividad sin alterar las áreas tradicionalmente elegidas, como la costa mediterránea y los dos archipiélagos.
Tal como apunta Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio Inmobiliario de Servihabitat: “El mercado de obra nueva moderará su crecimiento en 2019 respecto a los ejercicios anteriores donde se produjo un incremento considerable a partir del punto de inflexión de 2015 y 2016. Considerando los meses de desarrollo, las viviendas terminadas mantienen el ciclo positivo con variaciones anuales al alza. Así, pues, para el año que viene se estima un aumento notable de viviendas terminadas, 6.410 viviendas de media mensual, equivalente a un incremento de 1.174 visados más respecto a la media mensual del año anterior”.
El stock de obra nueva en Ceuta y Melilla apenas presenta variaciones
El volumen de stock de viviendas mantiene su drenaje, descendiendo un 3% este año con respecto al ejercicio anterior, lo que situará la cifra en más de 464.500 viviendas al cierre del ejercicio. En 2019, continuará esta tendencia y se absorberá un 2,7% del stock de obra nueva, reduciéndose hasta las 452.100 viviendas. Aun así, hay que tener en cuenta que el comportamiento del mercado es heterogéneo y que el 50% del stock se concentra en tres comunidades autónomas: la Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía.
En Ceuta y Melilla, se concentra un producto en gestión que irá saliendo poco a poco al mercado y consumándose, pero actualmente apenas presenta variaciones.
En España, existen 99,5 viviendas en stock por cada 10.000 habitantes. En La Rioja, Castilla-La Mancha y la Comunidad Valenciana se supera ampliamente este dato, aunque la Región de Murcia, las Islas Canarias, Castilla y León y Aragón también superan la media estatal.
En 2019, el precio de la vivienda aumentará un 4,7% en España
Si este año la estimación de los incrementos del precio de la vivienda serán del 5,8% de media en España, para el año que viene la previsión es que crezcan un 4,7%. La Comunidad de Madrid (10,1%), Cataluña (9,0%), las Islas Baleares (8,3%) y el País Vasco (5,9%) son las comunidades que experimentan unos aumentos de precios por encima de la media nacional este 2018.
Además, el valor medio de las compraventas es más alto en las Baleares, Madrid y el País Vasco, seguido en cuarto lugar por Cataluña, tanto en 2018 como en 2019. Respecto al año pasado, las que más aumentaron porcentualmente el valor de las transacciones fueron la Comunidad de Madrid, Castilla-La Mancha y Extremadura.
El esfuerzo medio que debe realizar un hogar en España para adquirir su vivienda ha aumentado hasta los 7,3 años de renta bruta destinada al pago de esta, aunque sigue siendo inferior al dato de 2007, cuando se requerían más de nueve años de ingresos brutos anuales.
