La vivienda se encareció un 2,5 por ciento interanual en el trimestre previo al coronavirus
Economía
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La presente coyuntura de crisis sanitaria afecta ya de manera drástica al sector inmobiliario residencial. El Servicio de Estudios de Tinsa apunta que la caída extrema de las cifras de demanda y la paralización reciente de la actividad promotora conllevará más que probables ajustes en los precios medios de la vivienda, que comenzarán a reflejarse en las estadísticas de los próximos meses.

“La duración, y, por tanto, intensidad de esta situación de excepción marcará la evolución futura del mercado. Los efectos sobre oferta, demanda y precios serán no obstante lo suficientemente significativos para determinar nuevos paradigmas de un sector que, a buen seguro, será distinto”, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

El informe IMIE Mercados Locales de Tinsa del primer trimestre del año, publicado hoy, no recoge todavía variaciones de precio causadas por la actual crisis, sino que se enmarca en la coyuntura observada durante los últimos trimestres, y, por tanto, representa la situación del mercado residencial inmediatamente previa al impacto de la emergencia sanitaria en España.

Partiendo de esta premisa, la cifra provisional de la estadística procedente de tasaciones de vivienda nueva y usada refleja que el precio medio en España se incrementó un 2,5 % interanual en el primer trimestre del año, hasta 1.383 €/m2, cifra que representa un aumento del 0,7% respecto al trimestre anterior.

“En el primer trimestre del año la estabilidad del mercado se traduce en variaciones de precio menos significativas que las registradas meses atrás y en indicadores de oferta y demanda, hipotecarios y de rentabilidad análogos a los de buena parte de 2019”, explica Rafael Gil.

La ciudad de Madrid registró una variación interanual del 2,3 % (+0,4 % intertrimestral), mientras que en Barcelona el valor medio se redujo un 1,6 % en el último año, tras caer un 0,5 % en tasa intertrimestral. En un escenario de precios estabilizados, la Ciudad Condal suma tres trimestres consecutivos de descensos interanuales.

Tres comunidades autónomas (Asturias, Castilla y León y Galicia) presentaron en el primer trimestre precios inferiores a los de un año antes. También en 14 provincias el valor medio se redujo en el último año, destacando Soria con una caída interanual superior al 15 %.

“Pese a las señales de desaceleración o incluso enfriamiento de la actividad, la variación de valor en la mayoría de regiones, a excepción del cuadrante noroccidental peninsular, sigue siendo positiva, si bien ya más contenida. En las principales ciudades, la periferia mantiene tasas de encarecimiento más notables”, destaca el director del Servicio de Estudios.

El precio medio en nacional encadena 14 trimestres consecutivos de incremento, con una revalorización acumulada desde el mínimo post-crisis de un 15,5 %, situándose un 32,5 % por debajo del precio máximo de 2007.

La Comunidad Foral de Navarra registró en el primer trimestre del año el mayor incremento de precios en vivienda nueva y usada, tanto en tasa anual (casi 12 %) como trimestral (+4,4 %). También La Rioja, Ceuta, Islas Baleares y Cantabria registraron aumentos anuales superiores al 5 %.

Por el contrario, la vivienda es ahora más barata que hace 12 meses en las regiones de Galicia, Castilla y León y Asturias. Hasta en nueve Comunidades Autónomas el precio medio se redujo respecto al trimestre previo (4T de 2019), destacando País Vasco y La Rioja con los ajustes inmediatos más significativos, un -2,7 % y un -5 % intertrimestral, respectivamente.

Los incrementos acumulados más importantes en el precio medio desde mínimos post-crisis corresponden a la Comunidad de Madrid (+46,5 %), Cataluña y Navarra (ambas por encima del 30 %). La recuperación ha llevado un ritmo más lento en Extremadura y Galicia, donde el incremento de precios desde el mínimo no alcanza siquiera un 6 %.

Nueve provincias registraron variaciones anuales al alza superiores al 5 % en el primer trimestre del año, destacando Navarra y Albacete con más de un 10 %. También en Cáceres, La Rioja, Ceuta, Islas Baleares y Álava el incremento en el precio medio iguala o supera el 6 % en comparación con el primer trimestre de 2019. Entre las 14 provincias donde la vivienda es más barata que hace un año, destacan las provincias de Soria y Lleida, con una caída superior al 10 %.

En comparación con el trimestre anterior (4T 2019), los mayores incrementos se registraron en las provincias de Teruel (+5 %), Navarra (+4,4 %) y en la Ciudad Autónoma de Melilla (+3,9 %), en tanto que los mayores descensos trimestrales se localizaron en Soria, Huesca, Lleida y Vizcaya, por encima del 5 %.

Guipúzcoa es la provincia española con el metro cuadrado de vivienda nueva y usada más caro (2.453 €/m2), seguido de Madrid (2.399 €/m2), Baleares (2.301 €/m2) y Barcelona (2.192 €/m2). Entre las provincias con los valores medios más bajos en el primer trimestre, destacan Ciudad Real (645 €/m2), Cuenca (710 €/m2), Teruel y Lugo (734 €/m2 en ambas).

Pese a la paulatina recuperación desplegada en los últimos trimestres, todavía hay provincias donde el valor de la vivienda no es ni la mitad del que alcanzaron en 2007. Es el caso de Toledo, donde la caída acumulada desde máximos es del 54,5 %, Guadalajara (-51,4 %) y Lleida (-50,3 %).

La gran mayoría de las capitales españolas (43) mostraban en el primer trimestre del año un precio superior al que tenían un año antes. Destaca la evolución de las ciudades de Girona, Logroño y Pamplona, con un incremento de entre el 10 % y un 15 % interanual Entre las capitales con tendencia descendente en el balance de los últimos 12 meses, las mayores caídas se registraron en Burgos y Ciudad Real, alrededor de un 10 % respecto al mismo trimestre del año pasado.

Hasta 25 capitales redujeron su precio medio en tasa intertrimestral (entre el 4T 2019 y el 1T 2020). Los descensos más acusados se localizaron en las ciudades de Soria (-11,4 %), Huesca (-8,7 %) y Logroño (-7,3 %).

Barcelona suma tres trimestres de estabilización en el precio medio de la vivienda nueva y usada (-0,5 % intertrimestral en el 1T 2020), lo que se ha traducido en sucesivas caídas interanuales:  -1 % en el tercer trimestre de 2019, -0,8 % en el cuarto y -1,6 % en este primer trimestre de 2020. Madrid, por el contrario, todavía mantiene una ligera tendencia al alza: la vivienda se encareció un 0,4 % en tasa intertrimestral en el primer trimestre de 2020 y un 3,7% en los últimos 12 meses.

Ambas se mantienen en el arranque de año como las capitales que más se han revalorizado desde sus mínimos: un 52,3 % en el caso de Madrid y un 52, 2% en el de Barcelona. Otras capitales que también han registrado una recuperación notable son las ciudades de Málaga, Pamplona y Palma de Mallorca, con aumentos acumulados del 44 %, el 43, 6% y el 43, 1%, respectivamente, en el primer trimestre.

Ocho capitales todavía arrastran caídas superiores al 50% desde los máximos de 2007, encabezadas por Ciudad Real (-55,4 %), Guadalajara (-54,2 %) y Lleida (-54,1 %).

El valor medio de vivienda nueva y usada más elevado se localiza en San Sebastián, con 3.602 €/m2, seguida de Barcelona (3.335 €/m2) y Madrid (3.033 €/m2). Entre las más baratas se encuentran Lugo y Castellón, por debajo de 900 €/m2.

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